新加坡的房地产市场日益强劲

48天前     1,320

2022年4月22日

新加坡的房地产市场正在走强。根据市区重建局(市建局)的初步估计,房屋指数在2021年强劲上升10.57%,较前一年的2.21%大幅上升,为2010年以来的最好表现。经通胀因素调整后,去年房价同比上涨6.89%。

新加坡房地产

在最近一个季度(即2021年第四季度季度环比),住宅价格上涨5.02%(经通胀调整后为3.71%)。

新加坡的房价

新加坡的房地产市场日益强劲

1.根据市建局的数据,在中部核心地区(CCR),私人住宅的价格在2020年和2019年分别下跌0.4%和1.7%后,在2021年温和上涨了3.67%(经通胀调整后为0.22%)。而上季度环比上涨2.52%(经通胀调整后为1.23%)。

2.在中部其他地区(RCR), 2021年房地产价格大幅上涨16.94%(经通胀调整后为13.04%),远高于2020年4.69%和2019年2.8%的年度涨幅。与上季度相比,2021年第四季度价格上涨了7.31%(经通胀调整后为5.97%)。

3.在中部以外地区(OCR),房价在2020年和2019年分别上涨3.2%和4.2%之后,2021年上涨了8.44%(经通胀调整后为4.83%)。在2021年最近一个季度,房价上涨了5.4%(通货膨胀调整后为4.08%)。

根据市建局的数据,疲弱的住宅建设对房屋的竞争产生了影响——新加坡在2021年第三季度有2149个未完成的私人住宅楼盘推出,比2020年第三季度的3791套下降了43.3%。在此之前,在2020年期间,未完工的私人住宅总数下降了4.5%。事实上,截至2021年第三季度,新加坡只有约17100套未售出的公寓,比一年前下降了35%,接近2017年的历史低点。

为了给房地产市场降温,政府出人意料地在2021年12月推出了另一轮冷却市场的措施,包括提高额外买方印花税(ABSD),收紧总偿债比率(TDSR),以及降低贷款与价值比率(LTV)。

然而,市场情绪依然乐观。第一太平戴维斯表示:“总而言之,私人住宅市场的表现与经济基本面相符,即使我们看到2022年价格上涨7%,也不应被视为过热的迹象。”

根据新加坡贸易工业部(MTI)的数据,新加坡经济在2021年强劲增长了7.2%,与前一年大流行导致的收缩5.4%形成鲜明对比,并创下了2010年以来的最高增速。该国经济快速复苏的部分原因是政府快速推出了冠状病毒疫苗。到2021年底,约87%的人口接种了全面疫苗。

到2022年,新加坡经济预计将恢复到5%左右的长期平均增长率。

自2005年7月19日颁布的《住宅产权法》(Residential Property Act)生效以来,外国人无需政府批准就可以购买任何公寓。然而,没有新加坡土地管理局的许可,外国人仍然不能购买空置的土地和地产。非住宅物业不受这些所有权限制。

新开发楼盘的价格

2021年新建住宅开发项目价格(根据第一太平戴维斯2021年第一、二、三季度报告):

在核心中心区(CCR):

1.在中城现代(Midtown Modern)的檀桂街(Tan Quee Street),住宅单元的价格从每平方米2299新元(1696美元)到4213新元(3108美元)不等。

2.在Makeway Avenue的The Atelier,住宅单元的价格从每平方米2743新元(2024美元)到3040新元(2243美元)不等。

3.在Irwell Hill Residences,住宅单元的价格从每平方米2707新加坡元(1997美元)到2867新加坡元(2115美元)不等。

4.在伯南街的One Bernam,住宅的价格为每平方米2573新加坡元(合1898美元)。

5.在位于凯恩山路的Klimt Cairnhill,住宅的售价为每平方米3,818新加坡元(2,817美元)。

6.在位于Jervois Road的Jervois大厦,住宅的价格为每平方米2372美元(1750美元)。

中部其他地区:

1.在诺曼顿公园,住宅的价格为每平方米1469新加坡元(1084美元)至1856新加坡元(1369美元)。

2.在位于海滨大道(Harbourfront Avenue)的英皇码头(King 's Dock),住宅单元的价格从每平方米2002新加坡元(合1477美元)到2831新加坡元(合2089美元)不等。

3.在位于Slim Barracks Rise区的One-North Eden,价格从每平方米1907新元(1407美元)到2014新元(1486美元)不等。

新加坡的房地产市场日益强劲

在中部外区域(OCR):

1.在位于Pasir Ris Drive 8的Pasir Ris 8,住宅的价格从每平方米1411新元(1041美元)到2084新元(1537美元)不等。

2.在堪培拉大道的The watgardens at Canberra,住宅的售价为每平方米1232新元(合909美元)至1579新元(合1165美元)。

新一轮房地产调控

为了给房地产市场降温,针对新加坡公民,政府在2021年12月意外地将第二套住房的ABSD税收从12%提高到17%,第三套及以上住房的ABSD利率从15%提高到25%。

针对永久居民,第二次购买住宅的额外印花税将由15%升至25%,第三次及以后购买住宅的额外印花税则由15%升至30%。

外国人购买任何住宅房产,现在都将支付30%的印花税,高于20%。

新加坡的房地产市场日益强劲

资料来源:海峡时报、财政部、国防部、MAS

此外,借款人的总负债比率(TDSR)门槛也从60%收紧至55%。此外,住房开发银行贷款的贷款价值比(LTV)也从原来的90%降低到了85%。从金融机构贷款购买组屋单位的贷款价值比上限维持在75%不变。

新加坡财政部、国家发展部(National Development Ministry)和金融管理局(Monetary Authority of Singapore)在一份联合声明中表示:“针对私人住宅的措施旨在抑制广泛的需求,尤其是那些为投资而非自住购房的需求。”

“收紧公共和私人住房融资条件的措施,将鼓励人们更加审慎地理财。”

新加坡政府严格控制房价

过去几年房价的回落是政府审慎政策的结果。

全球经济危机前后,新加坡房地产市场大幅飙升。截至2010年第二季度的一年时间里,住宅价格指数上涨了38.2%(经通胀调整后为34%)。

新加坡政府明智地采取了措施,当发现这些措施还不够时,又采取了进一步的措施。

2012年10月,它将抵押贷款期限限制在35年,并将贷款期限在30年以上(或65岁以上)的贷款的贷款价值比(LTV)降低到60%。

这只是10轮房地产市场降温措施的第一轮。

卖方印花税(SSD)被引入自住房屋购买后一年内出售。不久之后,印花税上调,在购房后一年内出售自住房屋的,按销售价格的16%征税。然后持有期从一年增加到四年。在随后的几轮融资中,LTV比率降低,最低首付比例提高。

尽管采取了这些措施,但房地产价格仍在飙升。在第六轮贷款中,新的住房贷款被限制在35年,超过35年的现有贷款面临更严格的贷款价值比。第七轮政府修订了额外买家印花税(ABSD),将永久居民(PRs)首次购买住宅物业和新加坡人第二次购买住宅的税率由5%提高至7%。

这导致销售交易在一年内下降了23.5%,但价格继续飙升,直到2013年底。

随后,新加坡政府出台了第八、第九和第十轮市场降温措施。

这些冷却市场的措施是有效的,从2014年至2017年房价下跌10%就可以看出。

根据市建局的数据,在2017年3月部分放松市场降温措施后,新加坡政府在2017年销量达到25,010套,同比增长52.7%,这是自2009年以来最大的增长。

自2018年7月6日起,除新加坡公民(SCs)和永久居民(PRs)首次购买住宅外,所有购房者的ABSD利率上调5%,购房的实体企业的ABSD上调10%。此外,为住宅发展而购买住宅物业的发展商,亦须额外增收5%的印花税。

政府还将住房贷款的贷款价值比(LTV)限制从80%降到75%。

此外,政府在2018年2月将价值超过100万新加坡元(合737,517美元)的房子的购房印花税从3%上调至4%。

近年来,这些房地产调控措施成功地抑制了市场。

住宅销售量激增

根据市建局的数据,在2018年下降11.5%、2019年下降13.5%、2020年增长9.2%之后,2021年前三季度住宅交易量同比飙升83.3%,达到25,632套。

新加坡住宅出售

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2021年Q1-Q3:

1.未完成私人住宅销售同比增长36.5%,至9,901套。

2.私人住宅成交量同比下降12.9%,仅为108套。

3.次级销量同比飙升238%,至409套。

4.二手房销售同比强劲增长134.8%,至15,214套。

按地区:

1.在核心中部地区,2021年前三个季度的房地产销量同比翻了一番,达到4926套。

2.在中部其他地区,销量同比增长65.6%,至8,213套。

3.在中部以外地区,销量同比强劲增长90.3%,达到12493套。

住宅建设急剧下滑

根据市建局的数据,新加坡在2021年第三季共推出2,149套未完成私人住宅楼盘,较2020年第三季的3,791套下降43.3%。在此之前,在2020年期间,未完工的私人住宅单元总数下降了4.5%。

新加坡私人住宅供应

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然而,也存在着巨大的区域差异:

1.在CCR区域,2021年第三季度的新房数量为410套,是去年同期的2.6倍

2.在RCR区域,2021年第三季度新房数量为420套,同比下降了82.1%

3.在OCR区域,2021年第三季度新房数量同比略有增长2.7%,至1,319套

2021年第三季度,总供应量环比略有增长1.3%,达到47715套。其中17140套仍在市场上出售,而上一季度为19384套。

1.2021年第三季度,在建私人住宅环比增长2.5%,至43,049个。

2.2021年第三季度,计划开发数量同比下降8.8%,至4666套。

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根据市建局的数据,在2021年第三季度,新加坡共有380187套住房,较上一季度增长0.2%,较去年同期增长1.3%。其中355,988套公寓已被占用,而剩余24,199套公寓仍在使用,空置率为6.4%,略高于上一季度的6.3%和去年同期的6.2%。

非常低的利率;抵押贷款小幅增长

新加坡的利率

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新加坡金融管理局(MAS)的数据显示,从2021年7月到11月,平均住房贷款利率为2.81%,低于2020年6月至2021年3月的2.84%和2019年6月至2020年5月的3.27%。

根据MAS的数据,2021年第二季度,未偿还住房贷款较去年同期温和增长3.4%,达到2062.9亿新加坡元(合1,521.9亿美元)。

未偿还的住房贷款中,约有四分之三是自住住房贷款,其余为投资住房贷款。

新加坡住房贷款

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在新加坡,可变利率抵押贷款与新加坡银行同业拆息(SIBOR)挂钩。一个典型的与sibor挂钩的可调利率抵押贷款是这样的:

新加坡的房地产市场日益强劲

因此,抵押贷款利率由两部分组成:a)息差或保证金b)指数,通常是新加坡银行间同业拆放利率(SIBOR)。

租金再次上升

随着与疫情相关的限制逐步放松,住宅租赁的需求继续增加,租金再次上涨。

第一太平戴维斯表示:“随着限制措施的放松和边境的重新开放,我们注意到,与新加坡人竞争出租房产的外国人流入有所增加。”

根据市建局的数据,2021年第三季度,全住宅私人住宅租金指数同比上涨7.23%(经通胀调整后为4.55%),而2020年同比下跌0.57%,2019年同比上涨1.36%,2018年同比上涨0.59%。2021年第三季度,整体租金指数环比增长1.83%(经通胀调整后为1.08%)。

新加坡租金指数

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截至2021年第三季度,房屋的平均租金上涨了7.6%,而无地产的房屋的平均租金上涨了6.9%。

在豪宅方面,第一太平戴维斯一篮子高端无地产私人豪宅租金季度环比上涨1.4%,至每平英尺4.20新元(合3.10美元),连续第三个季度上涨,比第二季度的0.9%增长更快。

2021年第三季租金变动:

1.中部核心地区的租金同比上涨5.5%,而2020年第三季度的同比降幅为2.3%

2.中部其他地区的租金同比上涨7.5%,而去年同期同比下降1.7%

3.中部以外地区租金同比上涨9.5%,较2020年第三季度1.1%的涨幅大幅上升

在2021年第三季度,私人住宅的租赁交易量达到27,101宗,比上一季度增长13.3%,比去年同期增长0.5%。

第一太平戴维斯补充说:“虽然靠近中央商务区(CBD)的楼盘继续享有很高的需求,但郊区的发展也受到租户的青睐,因为那里有良好的连通性和广泛的设施。”

豪宅的收益率非常低

根据《全球房地产指南》(Global Property Guide)的研究,新加坡中心高端公寓的收益率仍然很低,在3%左右。小公寓的收益率略高于大公寓,这是大多数房地产市场的典型情况。仅凭这些收益率还不足以成为在新加坡置业的理由。

在新加坡,99年地产租期的房产租金收益最高,因为它们的价格相对于其他类型的房产更低。

新加坡住宅租金指数

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新加坡有一个小型的私人租赁部门,主要为外籍人士服务。在当地,所有出租单元的81%由HBD拥有。世邦魏理仕(CBRE)住宅部门执行董事陈志强(Joseph Tan)表示,自2014年以来,许多外籍人士已经从核心中心区(Core Central Region)搬到了郊区和外中心区(Outside Central Region)的边缘地区。

国外需求至关重要

超过38%(200万)的新加坡人口是外国人,是世界上外国人比例第六高的国家。新加坡统计局(Department Of Statistics Singapore)的数据显示,其中9%(53万人)是永久居民,剩下29%(170万人)是外籍人士。

由于公众的强烈不安,政府正在实施更严格的移民规定。2015年9月1日开始政府出台了新的规定,工作通过持有人需要满足最低固定月薪的SG 5000美元(3689美元,以抚养他们的配偶与子女)和最低固定月薪的SG 10000美元(7377美元来赡养他们的父母)。

除了更严格的移民规定和实施市场降温措施外,在过去两年中,疫情对外国购房者的需求产生了负面影响。

新加坡的汇率

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根据房地产咨询公司ERA Realty Network和Orange Tee & Tie的数据,2020年,外国人在该国购买的私人住房总数降至17年来的最低点,只有742套。这只占总销售额的4.1%,是20多年来的最低水平。但随着边境重新开放和疫情相关限制的逐步放松,外国投资者现在重新燃起了兴趣,外国购房者占新加坡总销售额的比例在2021年略有上升至4.5%。

PropNex Realty执行长伊斯梅尔•加福尔(Ismail Gafoor)表示:“(通过接种疫苗的旅行线路重新开放边境)为更多外国买家和海外投资者更容易进入新加坡房地产市场提供了便利。”

Jervois Mansion是位于10区CCR和Parc Greenwich EC的一个永久产权公寓项目,于2021年9月推出,位于OCR,是2021年第四季度PRs和外国购房者最喜欢的住宅项目之一。其他最畅销的项目包括诺曼顿公园、奶牛场住宅、Jovell、Parc Clematis、佛罗伦斯住宅、OLA (EC)、Tampines、The Avenir和Avenue South住宅。

中国大陆买家、马来西亚人、卡达人、印尼人、美国人和印度人构成了新加坡最大的非新加坡购房者群体。

根据拥有的房产数量,新加坡公民和新加坡永久居民在购买住宅房产时支付的额外印花税比外国人更低。对新加坡公民来说,第二套住宅的额外买卖税最近从12上调至17%,第三套及以后的房产则从15%上调至25%。对于新加坡永久居民来说,第二套房产的额外买卖税率也从15%提高到25%,第三套及以后的房产则从15%提高到30%。

对于外国人,ABSD的统一税率从之前的20%提高到30%。

然而,根据美国-新加坡自由贸易协定,美国公民与新加坡公民享有同等待遇,即在首次购买新加坡住宅物业时,无需支付额外的买方印花税。

强劲的经济增长;改善劳动力市场

根据新加坡贸易工业部(MTI)的数据,新加坡经济在2021年增长了7.2%,与前一年因大流行导致的收缩5.4%形成鲜明对比,并创下了2010年以来的最高增速。2010年至2018年,新加坡经济年均增长5.3%,2019年大幅放缓至1.3%。

2021年:

制造业增长12.8%,高于上年的7.3%

建筑业飙升18.7%,较2020年萎缩35.9%的水平大幅反弹

服务业增长了5.2%,而前一年下降了6.9%

新加坡经济快速复苏的部分原因是政府快速推出了冠状病毒疫苗。到2021年底,约87%的人口接种了全面疫苗。

到2022年,新加坡经济预计将恢复到5%左右的长期平均增长率。

新加坡Gdp和通货膨胀

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劳动力市场正在稳步复苏。根据人力部(MOM)的数据,2021年11月失业率降至2.5%,为疫情开始以来的最低水平。居民失业率降至3.2%,公民失业率降至3.5%。

“外出就餐团队规模的增加以及更多接种疫苗的旅行线路的开放,使食品和饮料服务和航空运输等受疫情影响最严重的行业重新开始运转。我们预计,随着社区措施的逐步放松,国内部门的招聘需求将回升,”Manpower部长Tan See Leng说。

“随着欧米克隆病毒在世界各地的传播,未来几周新加坡可能会出现新一波病例。企业和工人需要随着新冠肺炎疫情的变化而适应和灵活。”

政府于2020年5月推出了SGUnited就业和技能一揽子计划,以帮助受疫情影响的工人。该项目在2021年预算中获得了54亿新加坡元(40亿美元)的额外资金,以支持招聘20万当地人,并提供多达3.5万个培训机会。截至2021年第三季度,已有14.6万多名工人在该计划下获得工作或接受培训。

新加坡统计局(Statistics Singapore)的数据显示,2021年11月,年度通胀率加速上升至3.8%,为2013年2月以来的最高水平,主要是受食品和住房成本上涨的推动。

尽管通胀压力不断加大,新加坡央行Monetary Authority of Singapore (MAS)于2021年10月将新加坡元NEER政策区间的年升值幅度维持在0%,政策区间的宽度不变,以持续提振经济活动。

“这种政策立场是适当的,因为预计核心通胀只会从较低水平逐步上升,并保持在历史平均水平以下。”

2021年12月的平均汇率为1美元= 1.3633新加坡元,比一年前贬值了2.3%。

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